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 * 확정일자 전세권설정 차이점 
 
전세입자들의 큰 걱정 중 하나가 '계약이 만료된 후 과연 내 전세보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있을까?' 일것입니다. 
이러한 걱정으로부터 벗어나기 위해 확정일자나 전세권설정을 통해 전세보증금을 보호하고 있죠.
그렇다면 이 둘은 어떤 차이를 갖고 있을까요? 확정일자와 전세권설정의 각 개념과 차이점을 비교해보도록 하겠습니다.
 
 
 
 확정일자란
 
주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 말합니다.
 
입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있죠.
 
과거에는 등기소나 주민센터를 직접 방문하는 식으로만 확정일자를 받을 수 있었지만 요즘은 대법원 인터넷등기소를 이용하여 보다 쉽고 간편하게 확정일자를 받을 수 있게 되었습니다.
 
확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생시 임대보증금을 보호받지 못합니다.
 
우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.
 
 
▶ 전세권 설정이란
 
임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것.
 
전세로 들어간 건물의 권리를 확보 받는 것을 의미하는데 확정일자와의 달리 집주인의 동의가 반드시 필요합니다. 또한 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본, 전세계약서, 토지대장 등 구비서류가 많아 준비절차 또한 번거로운 편이죠.
 
단순 수수료 개념이 아닌 등록세, 지방교육세, 인지세 등 다양한 항목에서 비용이 지불되기 때문에 확정일자에 비해 많은 비용이 들어 갑니다.
 
흔히 확정일자와 입주 및 전입신고 효력과 같은 대항력과 우선변제력이 주어진답니다.
전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있으며 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받습니다.
 
만약 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있죠.
 
 
 
 
 
 * ‘깡통전세’ 주의보 세입자가 전세금을 지키는 5가지 방법 * 
 
1. 등기부등본 확인 기초중에 기초
2. 다가구 주택 선순위 임차인 보증금 내역 꼭 확인
3. 확정일자 혹은 전세권 설정 반드시
4. 이도 저도 신경쓰고 싶지 않다면 전세금 반환 보증보험 가입
5. 임대인의 세금 체납 여부도 사전 확인을
 
 
 
 * 전세금에 관한 FAQ * 
 
 계약만기일이 지나도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 반환받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황이 되면 어떻게 해야 하나요? 
 
세입자 입장에서 거주하는 곳의 불확실성을 해소하기 위해, 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. 이를 실무적으로 '감액 임대차재계약'이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액 임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 됩니다. 
 
감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다(그러나 보증금을 증액하여 재계약하는 경우에는 기존계약서 여백란에 임차조건, 증액 임대료를 명시하고 쌍방 서명 날인하여 확정 일자를 추가로 받아야 합니다. 증액 재계약인 경우 확정일자는 2개가 됩니다).
 
 
 깡통전세(집값하락으로 집값이 부채-선순위 근저당+보증금-보다 낮아져 보증금 일부를 떼임)인 경우에는?
 
세입자가 보증금을 일부 떼이는데, 설상가상으로 선순위근저당권자가 경매를 신청하여 예상낙찰가가 집값 시세보다 더 낮아지면, 그 폭만큼 세입자가 보증금을 더 손해 보게 됩니다. 
이럴 경우에는 전문가의 도움을 받아 보증금 손해폭을 줄이고 세입자의 현실에 맞는 방안(경매입찰참여, 매입, 배당만 기다림 등)을 찾아야 합니다.
 
 
 직장 관계 등으로 보증금을 반환받지 못하는 상황에서 꼭 이사해야 한다면?
 
법원에 임차권등기신청을 해야 합니다. 임차권등기를 하는 이유는 보증금의 법적 보호 장치였던 '전입신고 + 확정일자 + 실제거주'가 이사를 하면 상실되기 때문에, 이를 대체할 수단으로 임차권등기제도를 마련한 것입니다. 이사는 임차권등기가 등기부등본에 기재된 후에 하고, 짐은 빠짐없이 빼야 합니다. 
 
후에 새로운 세입자가 임대차계약을 하려고 하면 임대인에게 등기부등본에 기재된 임차권등기 말소를 요청하는데, 이때 임차권등기를 신청한 세입자가 보증금을 반환받으면서 임차권등기를 말소하면 됩니다.
 
 
 경매를 통해 보증금을 반환받길 원한다면?
 
계약 만기 후 '전세금반환소송' 혹은 '전세금반환청구 지급명령'을 제기해서 승소 판결문이나 결정문을 받아야 합니다. 이를 근거로 강제경매신청이 가능합니다(거주하면서 제기할 수 있고, 이사를 가는 경우 임차권등기와 함께 제기할 수 있습니다). 강제경매신청을 고려할 때 시간과 비용, 특히 경매실익을 고려해야 합니다. 경매 예상 낙찰가를 예상해야 하고, 세입자 해당 배당순위와 배당받을 수 있는 보증금액을 예상하여, 경매 여부를 판단해야 합니다. 

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