부동산 구입시 세금과 알아 둘 세테크

by Gana posted Dec 16, 2017
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◆ 팔 때 양도세를 대비하여 취득시 증빙자료를 보관하라.

부동산 매매 경험이 거의 없는 사람들에게서 흔히 볼 수 있는 실수 중 하나가 바로 구입한 부동산을 나중에 매도할 때 본인이 내야 할 양도세 금액보다 더 많이 내는 경우이다.

 

부동산을 매도할 때 양도세는 실거래가(실제 사고 판 가격)로 계산하여야 하는데, 이때 중요한 것이 취득가격을 증명하는 자료들이다. 만약, 실제 취득가격을 입증할 수 없다면 낮은 취득가격을 인정받게 되어 자신의 실제차익보다 많은 차익에 대하여 양도세를 낼 수 있다.

 

따라서 아래와 같은 증빙서류들을 잘 보관해서 불필요한 양도세 지출을 차단하는 것이 세테크의 시작이다.

 

 

◈ 실제 취득시 매매계약서                             ◈ 금융거래내역

◈ 취득세 농특세 등록세 교육세 납부영수증    ◈ 샤시대금과 수리비용 등의 영수증

◈ 중개수수료와 법무사수수료 등의 영수증  

 

참고로 취득시 매매계약서가 없다고 해서 무조건 낮은 취득가격으로 인정받는 것은 아니다. 이때에는 취득시 금융거래내역이 중요하다. 실제 취득가격을 입증할 수 있는 통장이체내역이나 수표 등의 금융거래내역이 있다면 취득시 매매계약서가 없더라도 실제 취득가격을 인정받을 수 있다.

 

◆ 전용면적 12평 이하의 주택을 매입하거나 분양받으면 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다.

전용면적 12평(40㎡)이하이고 취득가액 1억원 미만인 주택을 분양받거나 매입하여 1가구 1주택이 되는 경우에는 아래와 같이 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다.

 

 

<  분양받거나 매입하여 취득하는 주택에 대한 세금혜택  >

세  금

분양주택의 규모

비고

40㎡이하

40㎡초과 

취득세와 등록세

면제

과세

단독주택, 공동주택 등 모든 주택

 

주의할 사항은 취득세와 등록세의 감면혜택을 받으려면 취득일에 다른 주택(1가구 기준)이 없어야 한다. 만약 다른 주택이 1채 있다면 취득일로부터 30일 이내까지 매도하여야 취득세와 등록세를 감면받을 수 있다.

 

여기서 1가구란 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구를 말하며, 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다.

 

◆ 아파트 등을 분양받을 때 선납을 활용하면 분양대금 할인 이외에 취득세 등을 절약할 수 있다.

아파트 등의 부동산을 분양받을 때 소유권 취득시까지는 통상 2년 이상의 장기간이 소요된다. 2년 이상 소요되는 공사기간 동안 분양대금을 계약금과 중도금(통상 6회) 및 잔금을 나누어 지급하게 된다. 일반적으로 중도금 및 잔금을 지급하기로 약정한 날짜보다 미리 납부하는 경우에 분양대금 중 일정금액을 할인받을 수 있다.

 

이때 분양대금을 선납하면 할인받는 것으로 그치지 않고 그 할인받은 금액에 대한 취득세와 등록세 등을 줄일 수 있다. 예를 들어 전용면적 80㎡인 아파트를 분양받으면서 분양대금을 선납하여 2천만원을 할인받는다면 44만원(=2천만원×2.2%)의 취득세와 등록세 등을 절약할 수 있다.

 

◆ 주택임대사업을 하려면 취득세와 등록세 감면을 활용하라.

임대주택법상 임대사업자가 임대할 목적으로 건축한 공동주택 또는 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 공동주택에 대하여는 각 지방자치단체별로 아래와 같이 전용면적에 따라 취득세와 등록세를 감면해 주고 있다.(반드시 해당 구청 취득세와 등록세 담당공무원에게 확인하기 바란다.)

 

전용면적

취득세와 등록세

감면 내용

요건

60㎡ 이하

전액 면제

2호 이상 취득하고 5년 이상 임대하는 공동주택

60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하

50% 감면

10년 이상 임대하는 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 공동주택에 한함

85㎡ 초과 ~ 149㎡ 이하

25% 감면

 

※ 임대사업자란 2호 이상을 임대하는 자를 말하며, 임대주택법에 의한 임대사업자등록은 시청 또는 구청에 등록하여야 하고 2호 이상을 임대하여 월세를 받는 경우 소득세 납세의무가 있는 경우 주소지 관할 세무서에 사업자등록을 신청하여야 한다.

 

임대주택에 대한 취득세와 등록세의 감면을 받으려면 취득일(통상 분양은 입주잔금지급일, 건축은 사용승인서교부일)에 임대사업자이어야 한다. 다만, 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록을 하는 경우에도 감면받을 수 있다.

 

위 취득세와 등록세의 감면은 취득시점에 받을 수 있지만 위 추가적인 요건을 충족시키지 못하면 감면세액을 추징함에 주의하여야 한다.

 

 즉, 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2개월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 자는 건축주가 보존등기한 날부터 2개월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권 이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2개월) 이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 그 취득일부터 5년(장기임대주택의 경우에는 10년) 이내에 <임대주택법 시행령> 9조 2항 2호 및 3호 의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.


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