경매 낙찰 후 세입자별 대처법

 

경매를 하면 대부분 어려운 일들은 명도를 하면서 생깁니다.

사실 물건을 잘 고른다면 세입자문제는 큰문제가 아닐 수 있습니다.

무슨 얘기냐면 만약 물건이 많다면 굳이 배당받지 못하는 세입자가 있는 것을 건드릴 필요가 없다는 것이죠.

그러나 세상일이 그런가요?

가끔 배당받지 못하는 세입자를 만나는 일이 생깁니다.

우선 경매 낙찰시 세입자 분류부터 해보겠습니다.

 

대항력

배당신청

배당

A

O

X

?

B

O

O

O

C

X

O

O

D

X

O

X

E

X

X

X

 

A와 같은 경우는 참으로 난감한 경우입니다.

과연 그곳에 사는 사람이 누구인지를 알아보아야 하는데 제가 이미 선순위 세입자편에서 말씀드렸습니다.

A의 경우는 넘어가고 B의 경우 또한 그리 어려운 경우가 아닙니다.

다만 대출이 선순위 세입자의 전세금을 빼고 대출이 나온다는 점만 염두에 두면 되죠.

 

C의 경우는 어떨까요?

가장 퍼펙트하게 좋은 경우입니다.

당연히 대항력도 없으며 배당신청을 했고 배당을 받아가니 문제가 전혀 없습니다.

 

전세금을 모두 보전 받지 못하고 일부만 배당을 받는다고 하더라도 문제될 것은 없습니다.

세입자는 낙찰자의 명도확인서에 필요한 도장과 인감증명서가 있어야 배당을 받으므로 이것을 무기로 삼으면 됩니다.

혹시 세입자가 배당을 전부 받지 못해 못나간다고 하면서 명도안한다면 배당금에 가압류를 걸고 강제집행을 신청하면 된다는 얘기입니다.

어차피 배당일 이후에는 강제집행을 할 수 있으므로 생떼 쓰는 세입자를 강제집행 하고 배당금에서 손해를 만회하면 된다는 것이죠.

 

그럼 D의 경우는 어떤 경우일까요?

첫 번째의 경우는 배당신청은 했으나 경매기입등기일 이후에 전입을 해서 배당신청은 했으나 배당은 못 받는 경우가 있을 것입니다.

두 번째의 경우는 전입이나 확정일자 모두 경매기입등기일 이전에 전입을 해서 배당을 받을 수 있으나 배당신청은 배당기일이 넘어가서 배당을 못 받는 경우가 될 것입니다.

 

둘 다 까다로운 경우라 볼 수 있습니다. 첫 번째의 경우는 배당을 한 푼도 못 받아가니 낙찰자의 입장에서는 이사비를 주거나 아니면 강제집행 혹은 협박(?)을 생각해야 할 것입니다.

만약 두 번째의 경우가 소액임차인이라면 더욱 안타까울 것입니다.

배당신청만 빨리했다면 돈을 받아나갈 수 있는데 배당신청을 늦게 해서 돈을 한 푼 못 받아가고 게다가 이사비용 이라도 받아나가려고 억지를 쓴다면 그것 또한 난감합니다.

 

이런 경우 공매의 경우 배당일 전까지 배당신청을 하기만 하면 됩니다.

하지만 경매의 대부분의 경우 받지 못할 것입니다.

그러나 이러한 경우는 배당일 전까지 일단 배당신청을 하고 판사에게 탄원서를 써서 배당을 받을 수 있도록 노려볼 수 있습니다.

수도권의 경우 100% 나온다고 볼 수는 없으나 나오는 경우도 많습니다.

그러나 지방은 좀 고지식하게 안 나오는 경우가 많습니다.

아예 경매계장이 배당이 안 되니 신청도 하지 말라는 경우도 있습니다.

그러나 일단 신청을 하도록 세입자에게 해봐야죠.

두 가지를 노릴 수 있는데 첫 번째는 일단 낙찰자가 당신편이라는 것 이 정도로 내가 노력한다는 것을 보여줌으로써 세입자와 유대감을 더 느낄 수 있도록 한다는 것입니다.(향후 이사비 협상에서 낙찰자와 세입자간 우호적인 기류가 형성될 수도 있습니다.) 그리고 두 번째는 혹시라도 판사의 배려로 배당금이 나올 수가 있다는 것이죠.

 

그러나 이렇게 생각할 수 있겠죠. 배당이 나오고 안 나오고는 판사의 재량이지만 혹시나 근저당권자인 은행 등이 배당배제 신청을 한다면 어떻게 될까라는 것이죠.

그러나 요즘의 추세는 근저당권자(은행일 경우)가 배당배제 신청을 잘 안하는 것이 추세입니다.

왜냐하면 배당배제 신청을 하면 은행에서는 배당금을 더 수령할 수 있지만 배당 배제된 세입자가 와서 갱판을 놓을 수도 있다는 것이죠.

그러면 은행이미지 실추되고 오히려 안 좋을 수 있다는 것이고 게다가 돈 없는 세입자를 괴롭히기보다는 어차피 돈을 다 못 받아도 전집주인의 채권은 남아있으니 전집주인 돈을 다시 받아내면 된다는 것이죠.

혹은 은행에서 결손처리 하면서 사건을 종결지을 수도 있습니다.

 

그래서 이러한 경우는 무조건 배당신청을 하도록 해야 하며 탄원서의 내용이 구구절절해야 합니다.

내용은 다양합니다만 전세금이 어렵사리 모은 재산의 전부이며 가난하고 앞으로 길바닥에 나앉을 수 있고 노부모를 모시고 있는데 병석에 누워계시고 아들이 수술을 해야 하는데 수술비가 없다는 식의 구구절절함이 배어있어야 합니다.

이러한 경우 판사가 탄원서를 읽으면서 눈물이 저절로 흐를 수 있는 필력이 있으면 더욱 좋을 것입니다. 

 

만약 배당신청이 들어가지 못하고 명도를 해야 하는 경우라면 대화와 이사비, 강제집행의 순서로 하면 될 것입니다.

 

그러나 2008년 3월에 임대주택법이 국회에서 통과되었습니다.

바뀐 임대주택법의 핵심은 부도난 임대주택이 경매에 들어가서 낙찰이 되었을 경우는

첫 번째 기존 세입자에게 3년간 인도명령 금지조항입니다.

두 번째 기존 세입자나 주공(임대사업자) 등에 우선매수 청구권이 있다는 것입니다.

세 번째 기존 세입자에게 지금까지의 경우와 동일하게 세를 놓아야 한다는 것입니다.

 

그래서 배당받지 못하는 세입자가 있는 임대주택을 낙찰 받았을 경우 강제집행을 할 수 없어 난감하게 되는 것입니다.

 

그러나 아직 판례가 없어서 뭐라 얘기할 수는 없지만 위와 같은 경우 인도명령 대상이 될 수도 있으리라고 보입니다.

여기서도 여러 가지로 팁이 보입니다.

 

마지막으로 E의 경우입니다.

배당신청도 하지 않았고 배당도 못 받는 경우가 될 것입니다.

 

첫 번째의 경우는 배당이 늦어서 배당신청을 아예 안한 경우입니다.

두 번째는 아예 권원 없는 세입자인 경우입니다.

세 번째는 연락이 안 되는 폐문부재인데 세입자를 찾아볼 수 없는 경우입니다.

 

첫 번째의 경우는 위에서 살펴보았습니다.

 

두 번째의 경우는 권원 없는 세입자의 경우인데 이러한 경우 살고는 있으나 누구인지 모르는 경우입니다.

낙찰 후에 연락처를 써놓았는데 연락이 왔다면 다행이나 혹시 연락이 오지 않았다면 그가 누구인지 찾아야 합니다.

인도명령을 신청하려해도 인도명령 대상자가 누구인줄 알아야 인도명령을 신청하는데 누구인줄 모르니 난감할 따름입니다.

게다가 밤에만 들어오고 새벽같이 나가는 등 의도적으로 낙찰자를 피하는 경우라면 더더욱 난감합니다.

 

누구는 복도에서 세입자를 기다리며 침낭을 깔고 잔다는 사람도 있었고 새벽에 사람이 들어올 때를 기다려 경찰에 무단침입으로 신고를 해서 신분을 알아내고 강제집행을 할 수도 있습니다.

또한 다른 방법은 일단은 집주인 이름으로 낙찰 받은 집이 아닌 집주인의 집으로 인도명령을 송달시킵니다.

그리고 송달이 되면 집행관과 강제집행을 하러 낙찰 받은 집으로 쳐들어가고 다행히 아무도 없을 때 강제집행을 할 수 있다면 강제집행 후 물품보관소에 보관을 하고 유체동산 경매수순으로 들어가면 됩니다.

하지만 강제집행을 하러갔는데 누군가가 있다면 당신이 누구냐고 물어보아서 그의 주민등록번호와 이름 등을 알아내어서 강제집행을 다시 신청하면 됩니다.

물론 점유이전 가처분도 같이 하면 더더욱 좋을 것입니다.

 

그러나 만약 아무도 살지 않는 폐문부재의 경우라면 어떻게 할까요?

아무리 연락처를 남기고 밤이건 낮이건 다녀보았는데 아무도 없었고 전기계량기를 보니 전기가 천천히 돌아가거나 안 돌아가는 등 폐문부재의 징후가 보인다면 어떻게 해야 할까요?

 

정석대로 한다면 문을 따는 것은 불법이니 하면 안 되겠지만 정석대로 한다면 시간도 많이 걸리고 우선은 궁금해서 견딜 수가 있나요?

 

그렇다면 잔금을 내고 아파트면 관리소장과 성인2명 등을 불러 증인을 확보하고 카메라를 들고 열쇠에 붙어있는 열쇠전화번호를 보고 열쇠 따는 사람을 불러 일단 문을 따봅니다.

물론 열쇠를 따기 전에 초인종 눌러보고 사람이 있나 없나를 확인해야겠죠.

그리고 열쇠를 땁니다.

그리고 집안에 들어가서 짐이 있나 없나를 확인해봅니다.

짐이 없고 깨끗이 청소까지 되었다면 무혈입성 하는 것이고 TV, 옷걸이 정도 등만 있고 비어있다면 이것도 또한 빈집이라고 보면 될 것입니다.

이때엔 사진 찍고 목록작성하고 증인들 사인 받아놓으면 됩니다.

물론 증인과 사인이 불법의 범위에서 완전히 벗어날 수는 없는 법입니다.

물론 원래물건 주인이 점유물 이탈 어쩌구 하면서 태클을 건다면 경찰서 들락거릴 각오하셔야 할 것입니다.

 

그러나 짐이 꽉 차있다면 어떻게 해야 할까요?

불법이지만 옷가지나 짐에서 신원을 확인할 수 있는 단서를 발견해야 합니다.

 

단서는 카드영수증, 명함, 다이어리에서의 전화번호, 스카이라이프 가입신청서 등 심지어는 불법주정차 단속 딱지, 딸이 아빠에게 보낸 편지에서도 발견할 수 있습니다.

신원만 확인하는 것이 아니라 그의 원래 주소, 직장 등을 더 알아낸다면 금상첨화입니다.

 

물론 짐의 주인이 이 사실을 안다면 큰일 날 얘기겠지요.

단서를 발견했다면 조용히 나와 그와 연락을 취해보는 것이 좋습니다.

 

처음은 대화를 하는 것이 좋습니다. 어차피 연락처를 알고 있고 누구인줄을 알고 있으니 인도명령을 하는 것은 일도 아닙니다.

 

대화는 강온 양면을 이용하면 됩니다.

우선은 조용히 짐을 빼라고 얘기를 합니다.

?