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일반 매매에서야 임차인을 승계하거나 명도 협의 후 매수를 하는 것이 일반적이지만 경매에서는 명도에 앞서 이미 매수(낙찰) 절차가 선행하게 된다. 바로 이런 차이 때문에 경매는 애당초부터 임차인과의 불가피한 분쟁이 예고돼 있다. 이 분쟁을 어떻게 하면 최소화시키고 가급적 인도명령이나 명도소송에 의한 강제집행까지 가지 않고 협의를 통해 명도를 이끌어내느냐가 경매의 관건일 것이다. 

문제는 임차인 중에는 낙찰자가 어찌할 수 없는 임차인이 있다는 점이다. 바로 대항력 있는 선순위 임차인이다. 선순위 임차인은 경매 권리분석에서 말소기준권리라고 불리는 (근)저당, (가)압류, 담보가등기 보다 앞서 전입과 입주를 마친 임차인을 말한다. 

이들 선순위 임차인이 보증금을 낙찰대금에서 전부 배당받으면 그리 문제될 것이 없다. 그렇지 않고 보증금의 전부나 일부를 배당받지 못하는 경우 그 보증금은 낙찰자가 물어줘야 한다. 선순위 임차인임을 확인했다 하더라도 그것으로 끝나서는 안 되고 임차인이 배당받을 수 있는 보증금이 얼마인가를 파악해야 하는 이유다. 

부동산이 경매시장에 나오게 되는 사정이 제각각인 만큼 부동산을 점유하고 있는 선순위 임차인이 배당을 받을 수 있는지 없는지에 대한 판단기준도 다양하다. 경매투자 사례에서 종종 보게 되는 선순위 임차인의 보증금 인수 유형을 간략하게 정리해보기로 한다. 

배당요구를 안했다
선순위 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우이다. 임차인이 낙찰대금에서 보증금을 배당받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 한다. 이 조건은 최우선변제 대상이 되는 소액임차인이나 소액임차인의 범위를 넘는 임차인을 가리지 않고 모든 임차인에게 해당되는 필요조건이다. 

선순위 임차인이 모르고 배당요구를 하지 않은 경우도 있겠지만 점유하고 있는 부동산을 임차인이 직접 낙찰받기 위한 다소 불순한 목적을 가지고 일부러 배당요구를 안한 경우도 많다. 어쨌거나 두 가지 경우 모두 선순위 임차인의 보증금 전액은 낙찰자가 인수하게 된다.

확정일자를 받지 않았다
임대차계약서에 확정일자를 받는다는 것은 경매 처분 시 낙찰대금으로부터 배당을 받기위한 매우 중요한 요건이다. 즉 확정일자가 있어야 임차인이 다른 후순위 권리자에 앞서 배당을 받을 수 있게 된다. 물론 보증금 6천만 원 이하의 소액임차인(수도권 과밀억제권역 기준)은 확정일자 유무에 관계없이 2천만 원 한도에서 다른 채권자에 우선하여 배당받을 수 있지만 2천만 원을 뺀 나머지 보증금 4천만 원을 배당받기 위해서는 역시나 확정일자가 필요하다. 

결국 확정일자를 받지 않은 선순위 임차인으로서 보증금이 6천만 원을 넘는 경우에는 그 보증금 전액을, 보증금이 6천만 원 이내의 소액임차인인 경우에는 최우선 변제되는 2천만 원을 뺀 나머지 보증금을 낙찰자가 인수하여야 한다. 이 보증금은 설령 임차인이 배당요구를 했다고 하더라도 임차인에게 배당되지 않는 보증금이다. 

배당요구의 종기를 지나 배당요구를 했다
임차인이 배당을 받기 위한 필요조건인 배당요구는 반드시 법원이 지정한 배당요구 종기내에 해야 한다. 배당요구 종기는 통상 첫 매각기일 이전 한달로 정하여 법원이 임차인에게 통지를 한다. 2002년 7월 1일 새로 제정된 민사집행법이 시행되기 전에는 매각기일 후 7일 시점인 매각허부결정일이 배당요구 종기였지만 민사집행법이 시행된 후부터는 배당요구 종기가 첫 매각기일 이전으로 앞당겨졌다. 

배당요구 종기내 배당요구를 하지 않은 경우는 물론이려니와 배당요구 종기를 지나 배당요구를 한 경우에도 임차인은 배당을 받을 수 없다. 그럼에도 불구하고 간혹 선순위 임차인이 배당요구를 했다는 사실만 확인한 채 배당요구를 언제 했는지는 간과하고 입찰하였다가 낭패를 보는 입찰자들을 종종 보게 된다. 

확정일자가 다른 권리설정일보다 늦다
선순위 임차인이 확정일자도 받았고, 배당요구도 배당요구 종기내에 했음에도 불구하고 배당을 받지 못하는 경우에 해당한다. 임차인이 다른 권리보다 앞서 배당을 받기 위해서는 전입과 입주를 다른 권리보다 앞서 해야 함은 물론 확정일자도 다른 권리보다 앞서 받아야 한다. 

확정일자가 다른 권리보다 늦은 경우에는 선순위 임차인이라 하더라도 우선변제 받을 수 없고, 임차인은 그 권리의 종류에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 수 있다. 이 역시 낙찰자가 인수해야 할 보증금에 해당한다.

임차권등기명령이 경매개시결정등기보다 늦게 경료됐다
임차권등기명령은 임대차기간이 종료된 임차인이 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이주할 필요가 있을 때 임차인이 단독으로 법원에 신청함으로써 이루어지는 절차이다. 임차권등기명령 신청에 기해 임차권등기가 경료되면 임차인은 당초의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하는 것은 물론 배당요구를 한 것으로 간주되기 때문에 보증금을 배당받기 위한 별도의 배당요구를 할 필요는 없다. 

다만 한 가지 주의할 점은 임차권등기가 경매개시결정등기보다 앞서 경료되어야 한다는 점이다. 임차권등기가 경매개시결정등기보다 늦게 경료된 경우에는 배당요구를 한 것으로 볼 수 없기 때문에 임차인은 배당을 받을 수 없다. 해당 임차인이 배당을 받기 위해서는 반드시 배당요구 종기내에 별도의 배당요구를 해야 한다. 입찰자가 임대차 분석 시 가장 간과하기 쉬운 부분이다. 

이처럼 경매정보에 나타난 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이냐 아니냐를 판단하는 것도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 그 임차인이 과연 보증금을 배당받을 수 있느냐 하는 것이다. 위에서 열거한 5가지 유형은 경매정보나 등기부등본 또는 전입세대 열람을 통해 확인이 가능한 사항이라는 점에서 그나마 다행이지만 그럼에도 불구하고 이마저 소홀히 하여 임차인의 보증금을 떠안게 되는 사례가 비일비재하다. 

‘임차인을 넘지 못하면 경매 할 생각을 말라’하는 것이 경매 불문율 중의 하나이다. 경매투자에 있어서 어느 과정 하나 소홀히 할 수 없는 것이지만 특히 임대차 분석에 임함에 있어서는 더욱 더 세심한 주의를 요한다고 할 것이다. 자칫 잘못했다가는 임차인의 보증금 인수를 이유로 낙찰대금을 납부하지 못하고 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 입찰보증금을 몰수당하기 십상이다.

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