2016.07.08 11:55

경매열풍 허와 실

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전국열풍 경매공부의 허와 실

 

 

경매 제도는 자본주의 꽃으로서 자유로운 경쟁체제 속에서

권리를 획득하는제도이다.

 

경매에는 국가기관이 하는 공경매(公競賣)와 사인(私人)이 하는 사경매(私競賣)의 구분이 존재하는데

공경매에는 민사소송법의 강제집행절차에 의한 경매와, 국세징수법에 의한 경매가 있다.

민사소송법에 의한 경매에는 일반채권자에 의한 경매와 담보권의 실행을 위한 경매가 있고,

공경매에 있어서 경락인(競落人)이 새롭게 권리를 취득하는 시기는 경락인이 경락대금을 완납한 때이며,

국세징수법에 의한 경매에 있어서도 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다.

민사소송법이 일반채권자에 의한 강제경매(强制競賣)를 규율하였고,

경매법에 의하여 담보권의 실행을 위한 임의경매(任意競賣)를 규율 하였다.

따라서 현재는 민사소송법의 개정으로 경매법이 폐지되고, 기존의 강제경매 및 임의경매를 모두

민사소송법에서 규율 하게 되었다.

 

이러한 복잡한 절차와 규율로 제도화 된 경매는 엄청나게 복잡한 구조로 되어있다.

어찌 보면 새로이 권리를 취득하고, 또한 부동산의 권리를 잃게 되는 경매의 절차가 복잡한 것은

당연한 게 아닌가 생각이 든다.

 

본인도 얼마 전까지 이 복잡한 경매 과정에 대하여 강좌를 개설하여 상의를 한 적이 있었는데.

사실 가르치면서도 모르는 게 많이 나오는 것을 보면 절차가 정말 복잡하고 어려운 것 같아 보인다.

 

경매는 불경기가 되면 활성화가 된다.

당연한 것이 불경기에는 일자리를 잃게되고 그러하면 고정수입이 없어지는 층이 생기게 마련이며,

그로 인하여 부동산 담보로 금융기관에서 차입을 한 이자 납부가 어려워 지면서

그 부동산 담보가 경매에 붙여지는 비극이 일어나는 것이다.

 

경매 공부의 과정은 크게 권리분석과 물건 분석으로 나누어지게 되는데,

권리분석은 경매의 절차로부터 시작하여 물건 취득 시 문제가 되는 권리관계나,

배당의 절차부터 시작하여 배당에 관련한 우선순위 확보 등 법적 과정에 얽혀있는

모든 것을 샅샅이 파헤쳐 경매를 통하여 또 다른 이해 관계를 만들지 않기 위해 공부 하는 것이므로

사실 무지하게 중요한 것이다.

또한 물건분석은 어떠한 물건을 취득하여야만 목적한 이득을 취 할 수 있고,

물건을 취득 하였을 시 향후 예상 되는 부가가치를 만들어 내는 것으로서 경매를 하는

본질적 행위를 공부 하는 것이다.

 

그런데 요즘 경매 과정의 커리큘럼을 보면 권리분석에만 치중을 하고

부가가치를 올리는 본질에 해당하는 물건분석은 전혀 없는 것 같아 아쉬움이 많이 남는다.

즉, 이런 것은 부동산 공부를 하면서 개발에 관련한 모든 것을 제쳐두고 부동산 공법만 공부를 하고

부동산을 안다고 하는 것과 똑 같은 이치일 게다.

부동산의 공법도 복잡한데 이를 외우고 안다고 하여 실제 부동산을 진행하는데 아무것도 할 수 없다는 것을

부동산으로 이익을 보려는 개발 관련자들은 알고 있을게다.

경매에 있어서도 권리분석만 안다고 하는 것은 자칫 오류에 빠져들기 십상이다.

경매의 본질적 접근은 부가가치를 얻기 위한 것으로서 권리 분석도 중요 하지만

정확한 물건 분석을 통하여 부가가치를 만들어 내는 것이 보다 중요할 게다.

 

사회적 불경기가 오래 갈 것으로 예상이 되어 경매 시장은 더욱 활성화 될 조짐이 보이기 때문에

아마 경매 시장이 지금보다 중, 하반기에 더욱 활성화가 될 것 같아 보인다.

경매 공부를 하는데 있어서 좌우 균형을 잘 맞추어 공부 함으로써 경매를 통하여 부자 되기를 기원하여 본다.

 

장계황

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