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해결해야 할 문제 1 : 임차인의 임대보증금은 얼마일까?

선순위 임차인인은 일부러 계약서를 잃어버렸다며 보증금을 밝히지 않고 있다. 이럴 경우 낙찰자가 인수해야할 보증금에 대하여 입증하기란 쉽지 않다.

만약 낙찰자와 임차인이 서로 협의가 되지 않아 재판에 갈 경우에 대항력있는 임차인이 실제보다 증액된 임대보증금을 주장한다면 그 임대보증금이 맞는가에 대하여 입증책임이 누구에게 있느냐는 별개로 하고 상당히 골치 아프게 된다.

따라서 선순위 임차인이 있는 물건에 입찰할 경우 반드시 임대조건을 미리 알고 대비책을 세우고 난 후에 입찰에 참여해야 한다.

이물건의 경우 임차인이 일부러 계약서를 잃어버렸다며 임대조건을 밝히지 않고 있지만 그 조건을 알아내는 것은 간단하다.

이물건만 단독으로 경매가 진행된 것이 아니고 1392건이 동시에 경매가 진행된 임대아파트이기 때문에 다른 건의 임대조건과 거의 같을 것이다. 

임대아파트의 분양조건은 나중에 추가로 분양하는 임대조건은 다를 수 있어도 처음 분양할 때의 임대조건은 모두 동일하다. 임차인은 선순위 임차인이므로 처음 분양할 때의 임대차계약이기 때문에 다른 집들과 동일한 조건일 것이다.

같이 경매가 진행된 다른 집들의 임대조건은 모두 보증금 1000만원에 월차임 97,800원이다. 그렇다면 이물건의 임차인의 임대조건 역시 다른 집과 마찬가지로 보증금 1000만원에 월차임 97,800원이다. 이것을 알고 있다면 낙찰후 임차인이 더 많은 보증금이라고 우긴다 해도 간단히 제압할 수 있을 것이다.

해결해야할 문제 2 : 임차인은 정말 대항력이 있을까?

임차인은 말소기준권리일보다 빠른 선순위로 전입하였을 뿐만 아니라 가장임차인이 아닌 실제로 계약을 하고 또 실제로 점유하여 살고 있는 임차인이다. 따라서 의심의 여지없이 대항력 있는 선순위 임차인인데 배당요구를 하지 않아 한푼의 배당을 받을 수 없으므로 낙찰자가 전액 인수해야 할 것으로 보인다.

그런데 정말 대부분의 사람들이 생각하는 것처럼 낙찰자가 임차인의 임대보증금을 전액 인수해야 하는 대항력 있는 임차인일까?

해당아파트의 소유자인 동우건설은 1997년 분양후 얼마 지나지 않아 부도가 났다. 따라서 임차인들이 임대보증금의 회수가 불확실한 상황에서 부도난 회사에 월차임을 지급했을 리가 없다. 물론 일정기간은 지급했을 수도 있지만 그 기간은 길지 않을 것이다. 

그렇다면 임차인들이 월차임을 지급하지 않은 기간은 대략 10년은 된다.(이 사실은 다른 임차인들에게 직접 확인하였음) 따라서 이건의 임차인 역시 월차임을 지급하지 않은 기간은 10년 정도로 그 정도면 임차인의 임대차보증금은 이미 미납월차임으로 상계되고 남아 있지 않다. 명도 소송이 진행될 경우 임차인이 월차임을 납입했다고 주장할 수 있지만 월차임을 납입했느냐 납입하지 않았느냐의 입증 책임은 임차인에게 있으므로 소송에서 이기는 것은 쉬울 것이다.

바꾸어 말하면 임차인은 대항력이 없는, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 임차인이다. 임차인이 비록 선순위 임차인이라도 그 동안 장기간 월차임을 납입하지 않아 보증금에서 월차임이 상계되어 찾아가야 할 보증금이 없는데 무슨 대항력이 있단 말인가? 물론 인도명령은 기각될 것이지만 명도소송을 하면 그 기간은 길지 않고 어렵지 않게 승소 판결을 받을 것이다.


해결해야 할 문제 3 : 임차인은 3년간 살 권리가 있다?

 
부도 공공건설 임대주택 임차인 보호를 위한 특별법

제10조4항
주택매입사업시행자 이외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해부 도주택의 임차인에게 3년의 범위내에서 대통령령으로 정하는 기간동안 종 전의 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건으로 임대하여야 한다.



물론 임차인이 원한다면 계속하여 살 권리가 있다. 그럴 경우 종전의 임대조건 즉 임대보증금 1,000만원에 월차임 98,700원이다. 1,000여 만원에 낙찰받아 임차인이 계속 살기를 원한다면 법에서 정한 기간동안 그 조건으로 임대하여도 괜찮은 수익이다.

아무 문제없는 수익률 높은 물건

해당아파트는 실제거래가격이 3,000~3,500 만원이다. 다른 도시와 마차가지로 천안아산지역에도 새로 공급되는 아파트가 모두 중대형이기 때문에 서민들이 살 수 있는 소형아파트는 수요에 비해 공급이 부족한 실정이라 매매나 임대는 걱정할 필요가 없다. 

더구나 이 물건은 위와 같이 해결책을 알고 있다면 한푼도 인수할 금액이 없기 때문에 2,000 만원 정도에 낙찰 받아도 수익률면에서 보면 상당히 수익성이 보장되는 물건이다.

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