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임차인 보호를 위한 제도의 문제점

부도 임대주택의 임차인 보호를 위한 장치는 현재 2가지로 요약할 수 있다. 하나는 임차인이 원할 경우 우선매수권을 행사하여 다른 사람보다 우선하여 그 주택을 매수할 수 있다는 것이고 
또 하나는 임차인이 매수를 원하지 않을 경우 주택매입사업자가 주택의 매입하도록 요청하여 어떠한 경우에도 본인의 임대보증금을 보전 받을 수 있다는 것이다.

물론 사회적 약자인 임차인이 법률적 지식의 부족으로 인해 안전장치를 미리 마련하지 못했을 경우, 임차한 주택이 부도로 인해 손해 보지 않도록 보호해야 하는 것은 당연하다. 그러나 현실은 지나게 임차인을 보호함을 넘어 특혜에 가까운 혜택을 부여함으로써 결국은 채권자가 그 손실을 감수할 수밖에 없는 안타까운 현실이다.

 

 
민사집행법 제140조 (공유자의 우선 매수권)

1. 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

2. 제1항의 경우에 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.


 

 
임대주택법 제22조 (부도임대주택등의 경매에 관한 특례)

1. 제21조 1항의 건설임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우 제21조에 따라 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 같은법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고인과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

2. 제1항의 경우에 법원은 최고가 매수 신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.

3. 제1항에 따라 임차인이 우선 매수신고를 하면 최고가매수신고인을 민사집행법 제114조의 차순위 매수신고인으로 본다.



 

 
민사집행실무(l) 255P 상단 (법원공무원교육원발행)

이 경우 (우선매수행사) 매각기일에 따른 최고매수신고가격이 있으면 그 가격으로, 없으면 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 하여 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.(법 제140조 2항, 규칙 76조 2항)




1. 우선매수 회수의 제한여부


민사집행법 제140조 2항이나 임대주택법 제22조 2항 모두 최고가 매수신고가 있더라도 임차인(공유자)에게 매각을 허가하여야 한다고 되어 있다. 바꾸어 말하면 이 말은 최고가 매수신고가 없으면 당연히 최저매각가격으로 이들에게 매각을 허가하여야 한다는 뜻이다.

법원은 이 부분을 명확히 하기 위해 법원공무원교육원이 민사집행을 담당하는 공무원을 교육시키고 실무에서 지침으로 삼기 위해 발행한 민사집행 실무에서도 최고가매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 하여 매각을 허가하여야 한다고 이 부분을 명확히 하고 있다.

그럼에도 불구하고 실제 경매법정에서는 최고가매수신고가 없을 경우 유찰시키고 있어 한없이 유찰이 반복되고 있어 결국은 터무니없는 가격에 공유자나 임차인이 가져가 결국은 채권자는 크나큰 손해를 감수하고 있는 실정이다. 
최고가매수인이 되어도 공유자나 임차인에게 빼앗기므로 괜히 응찰하여 헛수고를 할 필요가 없으므로 당연히 응찰자가 거의 없기에 이런 현상이 반복되는 것이다. 
다행히 일부 법원에서는 이 부분 때문에 공유자에 대해서는 한번만 기회를 주는 곳도 있지만 아직도 거의 모든 법원에서 우선매수권을 최고가매수신고인이 있을 때까지 계속 인정하고 있어 법을 집행하는 기관이라는 곳이 무색하리만큼 법을 지키지 않는 우를 범하고 있다.


2. 자격있는 임차인에게만 우선매수권을 인정하는가의 여부


임대주택법 제22조 1항에 우선매수를 할 수 있는 임차인은 법 제21조에 따라 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인이라고 한정되어 있다. 

21조의 자세한 조항은 여기서 일일이 열거하지 않겠지만 자격 있는 임차인은 상당히 까다로운데 임대인의 동의를 받지 않고 자기들끼리 멋대로 전대할 경우 그 전차인은 해당되지 않는다. 그럼에도 현실은 전차인뿐만 아니라 전전차인까지도 이를 인정하고 있어 임대아파트가 부도가 발생했을 경우 아무권리도 없는 전문 부로커들이 임차인으로 신고하고 우선매수권을 행사하는 경우도 있다. 
동우아파트의 경우 임차인이 우선매수신고를 했는데 임차인이 전차한 전차인으로부터 다시 전전차했다는 사람이 역시 우선매수신고를 해서 서로 우선 매수하겠다고 법정에서 다툼이 있었는데 임차인이 전차인으로부터 들어 본 적도 없는 아무 권리도 없는 사람이라고 하여도 법원이 임차인을 무시하고 전전차인이라고 우기는 사람을 최고가신고인으로 인정하는 경우도 있었다.
(이 외에도 임대차 관계를 확인할 길이 없을 텐데도 약자를 보호한다는 미명하에 무조건 인정하여 수많은 응찰자들의 권리를 박탈하고 있었다.) 임차인우선매수권의 경우 임대주택법 21조에 명확히 자격이 명시되었으므로 자격여부를 엄격히 적용할 필요성이 있다.

3. 우선매수권을 인정할 필요가 있느냐의 여부

부도임대주택특별법의 시행 이전에는 임차인들의 보호를 위해 우선매수권을 부여해야 할 필요성이 있었다는 데에는 충분히 공감한다. 그러나 현재는특별법에서 임차인들이 보증금을 모두 보전 받을 수 있도록 하여 전혀 손해를 보지 않도록 보장하고 있다. 임차인이 손해를 보지 않을 장치가 법적으로 마련되어 있는데도 추가로 그들에게 우선매수권을 인정해야 하는 여부는 법집행의 형평성면에서도 맞지 않는 제도이다. 

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